Site ve Apartman Yöneticisi Aidat Öder mi? Yöneticilerin Yasal Hakları

Site veya apartmanda yönetici olmak yalnızca koridor temizliği ve kapıcı maaşı düzenlemekten ibaret değildir. Yönetici aynı zamanda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından özel olarak korunan ve kısıtlanan bir rol üstlenir: vekil sıfatıyla görev yapar, kat maliklerine hesap verir, kendi ücretini ve aidat muafiyetini de kanunla belirlenmiş çerçevede kullanır. Bu yazıda yöneticinin aidat sorumluluğunu, yasal haklarını ve Mayıs 2026'da yürürlüğe giren yeni düzenlemenin yöneticilere etkilerini açıklıyoruz.

Yönetici Aidat Öder mi?

Kısa cevap: Evet, ancak özel bir indirim hakkı vardır.

Kat Maliki Yönetici

Yönetici, aynı zamanda kat maliki ise, KMK m.20'nin "her kat maliki ortak gidere katılmakla yükümlüdür" hükmü gereği aidat öder. Ancak KMK'nın 40. maddesinin son fıkrası özel bir muafiyet düzenler:

"Kat malikleri kurulu, yönetici sıfatıyla atanan kat malikinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve hangi oranda katılacağını kararlaştırabilir. Böyle bir karar alınmamışsa, yönetici görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz."

Bu hüküm pratikte şu anlama gelir: Kurul açıkça farklı bir karar almadıysa, yönetici olan kat maliki normal yönetim giderlerinin yalnızca yarısını öder. Bu indirim "ücret" niteliğinde değil, görev karşılığı tanınan kanuni bir avantajdır.

Profesyonel (Dışarıdan) Yönetici

Yönetici kat maliki değil, dışarıdan profesyonel bir gerçek veya tüzel kişi ise aidat söz konusu değildir; kendisine ücret ödenir. Aidat ile yönetici ücreti farklı kalemlerdir.

Muafiyet Hangi Giderleri Kapsar?

Önemli bir ayrım: KMK m.40'taki yarı muafiyet yalnızca "normal yönetim giderleri" için geçerlidir. Bunlar günlük işletme giderleridir: kapıcı maaşı, temizlik, ortak elektrik, asansör bakımı, yönetim giderleri. Olağanüstü veya yapısal giderler farklıdır:

1. Çatı izolasyonu, dış cephe yenileme, asansör motoru değişimi gibi demirbaş ve yapısal giderler için yönetici muafiyet alamaz; KMK m.20 uyarınca arsa payı oranında ödemekle yükümlüdür.
2. Aynı şekilde sigorta primi, DASK ve emlak vergisi gibi yükümlülükler kat maliki sıfatıyla yöneticiyi de bağlar.

Yöneticinin Yasal Hakları

Ücret Hakkı (KMK m.40)

Yönetici, kanunen ücret talep edebilir. Yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici "uygun bir ücret" talep edebilir. Ücret tutarını kat malikleri kurulu belirler; aidat içinde "yönetici aylığı" kalemi olarak arsa payı oranında bölüştürülür.

2026 yılı itibarıyla profesyonel yönetici ücretleri sektörde daire başı aylık 120 ila 250 TL bandında raporlanmaktadır. Kat maliki yönetici ücreti ise genelde yarı muafiyet artı sembolik bir ücret şeklinde uygulanır; tutar pazarlık konusudur.

Görev Masrafları

Yönetici, görev için yaptığı zorunlu telefon, ulaşım, kırtasiye gibi giderleri belgelendirerek işletme defterine yazıp ortak kasadan tahsil edebilir. Bu kalemlerin yıllık tahmini işletme projesinde yer alması, sonradan oluşacak tartışmaları önler.

Görev Süresi

KMK m.34'e göre yönetici, kişi ve arsa payı bakımından çoğunlukla bir yıl için seçilir. Toplu yapılarda olağan genel kurul iki yılda bir toplandığından görev fiilen iki yıla uzar.

Alacakların Önceliği

Yönetici, kat maliklerine karşı ortak gider alacakları için icra ve dava açma yetkisine sahiptir (KMK m.35/i). Ayrıca ortak gider alacağı, KMK m.20/b uyarınca imtiyazlı haciz hakkı ile korunur; yani başka alacaklılardan önce ödenir.

Yöneticinin Görevden Alınması

KMK m.34 gereği yöneticiyi atayan kat malikleri kurulu, aynı çoğunlukla (kişi ve arsa payı bakımından çoğunluk) görevden alabilir. Sebep göstermek zorunlu değildir; kurul güvenini yitirmesi yeterlidir.

Haklı sebep varsa (hesap vermeyen, ihmal eden, ortak parayı kişisel kullanan yönetici), her kat maliki tek başına Sulh Hukuk Mahkemesi'ne KMK m.38 kapsamında başvurabilir. Bu durumda çoğunluk şartı aranmaz.

Tazminat: Süresi dolmadan haksız olarak azledildiğini öne süren yönetici tazminat talep edebilir, ancak kanunda otomatik bir tazminat garantisi yoktur. Yönetim sözleşmesi varsa onun şartları geçerlidir; yoksa Türk Borçlar Kanunu vekalet hükümleri uygulanır.

Yöneticinin Sorumlulukları

KMK m.35 ve 36, Görev Listesi

Yönetici kanunen şunları yapmakla yükümlüdür:

1. Kurul kararlarını uygulamak.
2. Anagayrimenkulü amacına uygun kullanmak, korumak ve onarmak.
3. Sigorta yaptırmak (DASK ve bina sigortası).
4. Avans toplamak, gider faturalarını ödemek.
5. Ortak gider alacakları için icra ve dava açmak (m.35/i).
6. Kararları, ihtarları, tebligatları, gelir ve giderleri işletme defterine tarih sırasıyla yazmak (m.36).
7. Her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde defteri notere kapattırmak.
8. Kat malikleri kuruluna yıllık hesap vermek (m.34 son fıkra).

KMK m.38, Vekil Sorumluluğu

KMK m.38 net bir ifade kullanır: "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." Bu çerçevede:

1. Kasıt veya ağır ihmalinden doğan zararları kişisel mal varlığıyla öder.
2. Sigortayı zamanında yatırmayıp gecikme cezası doğurursa, ortak kasadan tahsil edilen tutar yöneticiden geri istenir.
3. Avansı zimmetine geçirme, hesap belgesi gizleme veya ortak parayı kendi cebine indirme TCK m.155 (güveni kötüye kullanma) kapsamında suçtur.
4. Yönetici hatasından zarar gören kat maliki, doğrudan yöneticiye rücu davası açabilir.

Profesyonel ve Dış Yönetici

2007'de yapılan 5711 sayılı Kanun değişikliğiyle yönetici sıfatının dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiye verilmesi açıkça mümkün hale geldi. Profesyonel yönetim şirketleri tüzel kişi yönetici olarak atanabilir.

Ne Zaman Zorunlu?

KMK m.34 der ki: Bağımsız bölüm sayısı sekizden fazla olan anagayrimenkullerde yönetici atamak zorunludur. 8 daire veya altında atama isteğe bağlıdır.

MYK Sertifikası ve Profesyonel Yöneticilik

Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) bünyesinde "Tesis Yöneticisi Seviye 6" (18UY0354-6) belgesi bulunmaktadır. Profesyonel yönetim şirketlerinin çalışanlarından bu belgenin istenmesi yaygındır; ancak kat maliki yöneticiler için KMK düzeyinde genel bir zorunluluk halen yoktur.

Vergi ve SGK Yükümlülükleri

Kat Maliki Yönetici

Maliye Bakanlığı özelgelerine göre, kat malikleri arasından seçilen yöneticiye yönetim giderlerine katılmama oranında yapılan ödeme (m.40/son fıkra muafiyeti) gerçek ücret sayılmaz; gelir vergisi stopajına tabi değildir, ücret bordrosu gerekmez. Bu sınırın üzerinde ödenen tutar ücret olarak vergilendirilir.

Profesyonel Yönetici

Profesyonel veya dış yöneticiye yapılan ödeme gelir vergisi tevkifatına tabidir (GVK ücret hükümleri); site veya apartman işveren sıfatı taşır. Bu durumda yönetici bir iş sözleşmesiyle çalıştırılıyorsa 4/a (SSK) kapsamında sigortalı yapılması beklenir.

Mayıs 2026 Yasası Yöneticileri Nasıl Etkiliyor?

7 Mayıs 2026'da TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" KMK üzerinde önemli değişiklikler yaptı. Yöneticileri etkileyen ana hükümler:

1. Aidat belirleme yetkisi kurula geçti. Yönetici tek başına aidat artıramaz; kat malikleri kurul onayı zorunlu.
2. Geçici aidat sınırı. Kurul onayı çıkana kadar geçen sürede yönetici, en fazla 3 aylık geçici aidat talep edebilir ve oran bir önceki yılın yeniden değerleme oranını (2026 için %25,49) aşamaz.
3. İşletme projesi kurul onayına bağlandı. Onaylı proje yoksa yönetici 3 ay içinde geçici proje sunmak zorunda.
4. Yönetim planı değişikliği için aranan oran toplu yapılarda 4/5'ten 2/3'e indirildi; bu kat maliklerinin yöneticiyi denetlemesini kolaylaştırıyor.

Bu düzenlemeler yöneticiyi "tek başına karar veren idareci" konumundan "kurul kararını uygulayan vekil" konumuna geri çekiyor. Yöneticilerin artık yazılı, belgeli ve kurul onaylı bir bütçeyle çalışması yasal zorunluluktur.

Sıkça Sorulan Sorular

Yöneticiyim, kendi dairemin aidatını ödüyor muyum?

Yönetim planı veya kurul kararı muafiyet getirmemişse evet, fakat KMK m.40/son fıkrası gereği normal yönetim giderlerinin yarısı kanunen düşülür. Olağanüstü ve yapısal giderler için tam aidat ödersiniz.

Yönetici ücretim ne kadar olmalı?

Kanun "uygun ücret" der; kat malikleri kurulu belirler. 2026 itibarıyla piyasa profesyonel yöneticide daire başı 120 ila 250 TL bandında. Kat maliki yöneticide genelde yarı muafiyet artı sembolik aylık ücret uygulanır.

Yönetim planı muaf tutmamış, görevimi bedava mı yapacağım?

Hayır. KMK m.40 hem ücret talep hakkı hem de normal giderlerin yarısına katılmama hakkı tanır. Plan susmuşsa otomatik olarak yarı muafiyet işler.

Hatamdan dolayı tazminat ödedim, kat maliklerinden tahsil edebilir miyim?

Hayır. KMK m.38 kişisel kusurdan doğan zararı yöneticinin malvarlığına yükler. Ortak kasadan tahsil isteme hakkınız yok.

Görevden alınmak için sebep gerekli mi?

Hayır. Kat malikleri kurulu çoğunluk kararıyla, sebep göstermeden yöneticiyi görevden alabilir. Ancak haksız görevden alma sözleşmesel tazminat doğurabilir.

Yönetici görevini bırakabilir mi?

Evet. KMK vekalet ilişkisinin doğal bir parçası olarak yönetici istifa edebilir. Ancak vekilin makul süre vermek ve kötü zamanda görevi bırakmamak yükümlülüğü vardır (TBK vekalet hükümleri).

Yönetici kat malikleri kuruluna toplantı çağrısı yapmak zorunda mı?

Evet. KMK m.29 olağan toplantı yılda bir kez yapılır; kat maliklerinin 1/3'ünün talebi varsa olağanüstü toplantı yapılır. Çağrı en az 15 gün önce gündemli olarak yapılmalıdır. Yönetici bu çağrıyı yapmazsa kat maliklerinden 1/3'ü doğrudan toplantı çağrısı yapabilir.

Yönetici notere defteri ne zaman kapattırmalı?

KMK m.36 gereği her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde işletme defteri notere kapattırılmalıdır. Bu, hesap denetimi için zorunlu bir prosedürdür.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.