Site ve Apartman Giderlerini Kim Öder: Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Aylık rutin aidatları ödemek genellikle sorun yaratmaz; ama konu çatının akması, ana boru patlaması veya asansör motorunun yenilenmesi gibi yüklü tamirlere gelince taraflar arasında soru işareti büyür: Bu faturayı kim ödeyecek? Türk hukuku bu ayrımı net çiziyor. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında, hangi giderin kime ait olduğunu kaynak ve madde numarasıyla pratik şekilde açıklıyoruz.

Hukuki Çerçeve: TBK ve Kat Mülkiyeti Kanunu

Türkiye'de kiraya verilmiş bir konutta gider paylaşımının dayandığı iki temel kanun var:

1. Türk Borçlar Kanunu (TBK / 6098 sayılı Kanun): kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenler.
2. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK / 634 sayılı Kanun): bina yönetimi ile kat malikleri arasındaki ortak gider düzenini kurar.

Pratik ayrımı yapmak için bu iki kanunun ilgili maddelerine bakalım.

TBK Madde 301, Kiraya Verenin Teslim Borcu

"Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür." Bu yüzden binanın yapısal sorumluluğu (çatı, taşıyıcı kolon, ana boru, asansör motoru) kural olarak mülk sahibine aittir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez; yani sözleşmeye "kiracı her şeyi öder" yazılsa bile geçersizdir.

TBK Madde 302, Vergi ve Sigorta Yükümlülükleri

"Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır." DASK (Zorunlu Deprem Sigortası), emlak vergisi ve bina sigortası primi ev sahibinin sorumluluğundadır.

TBK Madde 317, Temizlik ve Bakım Giderleri

"Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür." Bu madde aidatın işletme kısmının, küçük tamiratların ve günlük kullanım giderlerinin kiracıya ait olduğunun temel dayanağıdır.

KMK Madde 20 ve 22, Ortak Gider ve Müteselsil Sorumluluk

1. Madde 20: Her kat maliki, ortak gider ve avanslara (kapıcı/bahçıvan/bekçi giderlerine eşit, diğer kalemler için arsa payı oranında) katılmakla yükümlüdür. Kat maliki "ben kullanmıyorum" diyerek bu yükümlülükten kaçınamaz.
2. Madde 22: Kiracı, ödemekle yükümlü olduğu gider ve avans borcundan dolayı kat malikiyle birlikte (müteselsil) sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yönetime karşı birincil sorumlu her zaman kat malikidir.

Hangi Gider Kime Ait? Hızlı Tablo

Kiracının Ödediği Giderler: Olağan Kullanım

TBK 317'nin temelinde basit bir mantık var: Mülkün gündelik faydasını kullanan kişi, bu kullanımın yarattığı küçük giderlerin sorumlusudur.

1. Apartman ve site aidatları (işletme kısmı): Binanın temizliği, ortak alan elektriği, ortak su, kapıcı ve personel maaşları gibi düzenli işletme giderleri.
2. Asansör rutin bakım: Asansörü gündelik hayatta kullanan kiracıdır; aylık periyodik bakım, yağ ve ampul değişimi gibi giderler kiracıya aittir.
3. Küçük çaplı onarımlar: Eskiyen musluk contası, patlayan ampul, kırılan basit bir cam, mutfak armatür değişimi.
4. Kombi yıllık bakımı ve petek temizliği: Doğalgaz mevzuatının da öngördüğü periyodik bakım.
5. Olağan kullanım kaynaklı boya/badana: Sözleşme süresince oluşan günlük kirler; ancak yıllar sonra kapsamlı boyama esaslı onarım sayılır ve ev sahibine geçer (TBK 334).

Ev Sahibinin Ödediği Giderler: Demirbaş ve Yapısal

Mülk sahibi, evi kiracıya "kullanıma elverişli" teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK 301). Binanın iskeletini, demirbaşını ve yapısal kalıcılığını ilgilendiren tüm büyük yatırımlar ev sahibinin sorumluluğundadır.

1. Asansör motor değişimi, ana beyin yenilemesi: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 12.03.2013 tarihli, E.2013/1165, K.2013/3650 sayılı kararında; asansörlerin kaçınılmaz yenilenmesinin tüm kat maliklerini ilgilendiren bir demirbaş gideri olduğu, yönetim planındaki "zemin kat asansör ödemez" gibi muafiyetlerin yalnız rutin bakıma yöneldiği belirtilmiştir.
2. Çatı izolasyonu ve tamiri: Binanın su almasını engelleyen yapısal koruma.
3. Doğalgaz ana hat tesisatı: Cihaz seviyesinde değil, binanın ana hat değişikliği.
4. Bina sigortası ve DASK: TBK 302'nin emredici hükmü gereği. DASK, mevzuat gereği malik adına düzenlenir ve tazminat malike ödenir.
5. Yapı denetim ve esaslı bakım giderleri: Cephe kaplama, ana taşıyıcı kolon, temel onarımı.
6. Kombi cihazının komple değişimi: Kullanım kaynaklı eskime değil, cihazın ömrünü tamamlaması.

Aidat Ödenmiyorsa Yönetim Kime Başvurmalı?

KMK 22'nin müteselsil sorumluluk düzenlemesinde Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 13.03.2018 tarihli, E.2017/6529, K.2018/1726 kararı ve aynı dairenin 20.12.2017 tarihli E.2017/1830, K.2017/10829 kararı yön göstericidir:

1. Yönetim, ödenmeyen aidat için hem kat malikine hem kiracıya başvurabilir; ikisi birlikte (müteselsilen) sorumludur.
2. Ancak birincil sorumlu kat malikidir. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır; kiraya verene ödeyeceği kira borcundan düşülerek hesaplanır.
3. Yönetim kira sözleşmesindeki kiracıya ait olduğu varsayılan aidatı ödemeyen kiracıya başvursa da, kiracının kira borcu kalmadıysa fazladan ödeme yapmaya zorlanamaz; bakiye için kat malikine gidilir.

Aciliyetle Yapılan Tamirleri Kiracı Kiradan Düşebilir mi?

TBK'nın 113. maddesinin kira ilişkisindeki yansıması ve TBK 305 (kiraya verene bildirim borcu) çerçevesinde, ev sahibi esaslı onarım sorumluluğunu makul süre içinde yerine getirmezse, kiracı şu yolu izleyebilir:

1. Önce yazılı bildirim (ihtarname) yapar.
2. Makul süre tanır.
3. Bu süre içinde tamir yapılmazsa, makul masrafı kendi karşılayıp kiradan mahsup edebilir; ancak bu yola ihtiyatlı başvurulmalı, belge (fatura, fotoğraf, ekspertiz) saklanmalıdır.

Önemli: Kiracı, bu yola başvurmadan önce mutlaka yazılı bildirim yapmış olmalı; aksi halde mahsup talebi mahkemede kabul edilmeyebilir.

Anlaşmazlık Çıkarsa Ne Yapmalı?

1. Konuşma yoluyla çözüm: Çoğu uyuşmazlık tarafların kanunun ne dediğini bilmemesinden kaynaklanır. Yukarıdaki tabloyu paylaşmak çoğu zaman yeterli olur.
2. Yönetim planına başvurmak: Her binanın yönetim planı vardır ve gider dağılım kuralları (eşit / arsa payı) bu belgede netleşir.
3. İhtarname: Noter aracılığıyla; muhatabın adresi, alacak miktarı, dayanak (KMK 20 ve 22, TBK 301 veya 317), ödeme süresi (genelde 30 gün) ve yasal yola gidileceği uyarısı içerir.
4. Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar (aidat alacağı, tahliye, kira tespit) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m.4/1-a). Tüketici Hakem Heyeti kira uyuşmazlıklarına bakmaz; kira sözleşmesi tüketici işlemi sayılmaz.
5. Arabuluculuk: 01.09.2023'ten itibaren bazı kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; başvuru olmadan açılan davalar reddedilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinde aidat sorumluluğu yazılı değilse kim öder?

TBK 317 uyarınca "olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri" kiracıya aittir; aidatın işletme kısmı bu kapsamdadır. Ancak sigorta primi, demirbaş yenileme avansı gibi kalemler TBK 302 ve KMK 20 uyarınca kat malikine aittir. Yönetime karşı birincil sorumlu her zaman kat malikidir (KMK 22).

Apartman yönetimi kiracıdan değil doğrudan ev sahibinden mi tahsil etmeli?

Tercih yönetimindedir. KMK 22 müteselsil sorumluluk öngörür; yönetim ikisinden birine veya birlikte başvurabilir. Pratikte adres olarak binada bulunan kiracıya gitmek daha kolaydır; ancak kiracı kira borcunu aşan miktar için sorumlu tutulamaz, kalan tutar için kat malikine başvurulur.

Boş daire aidat öder mi?

Evet. KMK 20'nin son fıkrası açıkça düzenler: "Ortak yerleri kullanmaktan vazgeçtiğini veya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gidere katılmaktan kaçınamaz." Boş dairenin sahibi de aidat ödemek zorundadır.

Demirbaş ile olağan kullanım gideri farkı nasıl anlaşılır?

Pratik ölçüt: Gider günlük kullanımdan doğuyorsa (asansör yağı, ampul, kombi yıllık bakımı) olağan kullanımdır, kiracıya aittir. Gider cihazın veya sistemin ömrünü tamamlaması, ya da yapısal bir bütünlüğün korunmasına yönelikse (motor değişimi, çatı izolasyonu, ana boru) demirbaş veya yapısal giderdir, ev sahibine aittir.

Site aidatı geç ödenirse gecikme faizi nasıl uygulanır?

KMK 20/c gereği, ortak gidere zamanında katılmayan kat maliki aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran emredicidir; yönetim kurulu daha yüksek belirleyemez. Faiz başlangıcı, gider çağrı tutanağında belirtilen ödeme gününü izleyen gündür.

Aidat tarifeleri her yıl artırılabilir mi?

Aidatın artışı, yönetim planındaki bütçe karar mekanizması (yıllık olağan kat malikleri kurulu) tarafından belirlenir. Sabit bir üst sınır kanunda yoktur; ancak fahiş ve kötüye kullanılmış artışlar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal edilebilir (KMK 20 yorumu).

Apartmanda borç listesi asılabilir mi?

Hayır. KVKK'nın 18.02.2026 tarih ve 2026/348 sayılı İlke Kararı, kişisel veri içeren borç listelerinin ortak alanlara asılmasını hukuka aykırı bulmuştur. İhlal halinde yöneticilere KVKK m.18 kapsamında idari para cezası uygulanabilir. Hatırlatma e-posta, SMS, uygulama içi mesaj gibi kapalı kanaldan yapılmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.