2022 ve 2025 arasında apartman aidatlarının ortalama %367 arttığı Türkiye'de, kat maliklerinin uzun süredir dile getirdiği "yöneticilerin keyfi karar verme yetkisi" sorununa Mayıs 2026'da kabul edilen yeni yasayla önemli bir düzenleme getirildi. Bu yazıda kat maliki perspektifinden yeni hakları, kullanım yollarını ve "keyfi aidat artışına" karşı yapılabilecekleri anlatıyoruz.
Sorun: Keyfi Aidat Artışı Ne Demek?
"Keyfi aidat artışı" hukuki bir terim değildir; pratikte kat maliklerinin yaşadığı şu deneyimleri kapsar:
- Yönetici bir önceki aidatın iki katını talep ediyor ama gerekçesini açıklamıyor.
- Kat malikleri kurulu toplanmadan veya yeterli çoğunlukla onay alınmadan aidat artırılıyor.
- İşletme projesi (yıllık bütçe) kat maliklerine gösterilmeden tahsilat yapılıyor.
- Kapsamlı yenileme veya yatırım kararı, küçük bir grup tarafından alınıp tüm sakinlere yansıtılıyor.
- Ortak gider faturalarına ulaşmak, hesap özetini görmek zorlaşıyor.
Yeni Yasayla Gelen Haklarınız
7 Mayıs 2026'da TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen yeni düzenleme, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK / 634 sayılı Kanun) üzerinde 5 önemli değişiklik yaptı. Bu değişiklikler kat malikine net haklar kazandırdı.
Hak 1: Yönetici Tek Başına Aidat Belirleyemez
Eski uygulamada yönetici, ortak gider tahmininden hareketle aylık aidatı tek başına belirleyebiliyordu. Yeni düzenlemede aidat artışı yapılabilmesi için kat malikleri kurulunca onay alınması zorunlu. Yönetici "ben karar verdim, bu kadar ödeyin" diyemez.
Hak 2: Geçici Aidat İçin Resmi Sınır
Kurul onayı çıkana kadar geçen sürede (en fazla 3 ay) yönetici geçici aidat talep edebilir; ancak bu geçici aidat bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz. 2026 yılı için bu oran %25,49 olarak belirlendi. Yani genel kurul toplanmadan, yöneticinin keyfi belirleyebileceği en yüksek artış %25,49'la sınırlı.
Hak 3: İşletme Projesine 7 Gün İtiraz Hakkı
İşletme projesi (yıllık bütçe) artık zorunlu olarak yazılı hazırlanıp kat maliklerine sunulmalıdır. Tebliğden veya ilandan itibaren 7 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne itiraz edilebilir. İtirazınız işletme projesinin bir veya birden fazla kalemine yönelik olabilir.
Hak 4: Yönetim Planı Daha Kolay Değişir
Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken oran 5/4 (yüzde 80) seviyesinden 2/3 (yüzde 66,7) seviyesine indirildi. Eskiden 100 daireli bir sitede 80 oy gerekirken artık 67 oyla yönetim planı değiştirilebilir. Bu, aidat dağılım kuralları, yöneticinin yetkileri veya kapsamlı yenileme prosedürleri gibi maddelerin daha hızlı revize edilmesini sağlar.
Hak 5: Düzenli Hesap Raporu Talep Etme
Yönetici aylık gelir gider durumunu kat maliklerine düzenli olarak ulaştırmak zorunda. Yöntem serbest (e-posta, yönetim yazılımı, ilan); ancak panoya borç listesi asma KVKK 2026/348 kararıyla yasak olmaya devam ediyor.
Adım Adım İtiraz Süreci
Aidat artışına itirazınız varsa izleyeceğiniz yol sırasıyla:
Adım 1: Kurul Toplantısına Katılın ve Muhalefet Şerhi Düşürün
Toplantıya katılın, alınan karara karşı oy verin ve toplantı tutanağına muhalefet şerhi düşürtün. Bu, ileride mahkemede iptal davası açtığınızda kabul şansınızı önemli ölçüde artırır.
Adım 2: İşletme Projesine 7 Gün İçinde İtiraz Edin
Yeni yasayla gelen 7 günlük süre, işletme projesi ilan veya tebliğden sonra işlemeye başlar. Bu süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dilekçeyle başvurun. Dilekçede:
- İtiraz ettiğiniz kalemleri tek tek belirtin (örn. "kapıcı maaşı kalemi piyasanın üç katı").
- Karşılaştırma verileri sunun (örneğin diğer benzer sitelerin aidatları).
- Önceki yıl gider belgelerinin gösterilmediğini ileri sürün.
Adım 3: Genel Kurul Kararına KMK m.33 ile İptal Davası
Genel kurulun aldığı aidat artış kararına karşı KMK m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir. Süreler:
- Karar tebliğ veya öğrenmeden itibaren 6 ay
- Her hâlükârda karar tarihinden itibaren 2 yıl
Bu süreleri kaçırırsanız iptal hakkınız düşer. Mahkeme, kararın "iyiniyet kurallarına" ve "kanun ile yönetim planına" uygunluğunu inceler. Yöneticinin kişisel çıkarı, gereksiz lüks harcama veya hesap belgelerinin sunulmaması gibi gerekçeler iptal sebebidir.
Adım 4: Yöneticiye Rücu Davası
KMK m.38 yöneticinin özen yükümlülüğünü düzenler. Yönetici kurul onayı almadan veya yasaya aykırı şekilde aidat tahsil ettiyse, zararın tazmini için doğrudan yöneticiye karşı kişisel olarak rücu davası açılabilir. Bu dava ayrıca açılır; aidat iptaliyle birlikte götürülmez.
Adım 5: Yönetici Değişikliği
Kat malikleri çoğunluğuyla yöneticinin görevden alınması her zaman mümkündür. Bunun için olağan veya olağanüstü genel kurul toplantısı çağrılır; gündem maddesi olarak yönetici görevden alınması ve yenisinin seçilmesi yazılır.
Genel Kurulda Dikkat Edilecek Noktalar
Aidat artış kararının yasal geçerlilik kazanması için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır:
- Toplantı çağrısı: KMK m.29'a göre genel kurul olağan olarak yılda bir kez toplanır; olağanüstü toplantı için kat maliklerinin 1/3'ünün yazılı talebi yeterli.
- Çağrı süresi: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, gündem açıkça yazılı şekilde tüm kat maliklerine duyurulmalı.
- Toplantı yeter sayısı: İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasının katılımı gerekir; sağlanamazsa ikinci toplantıda yeter sayısı aranmaz.
- Karar yeter sayısı: Aidat artışı gibi olağan kararlar için oy çokluğu yeterlidir. Ancak yönetim planı değişikliği için yeni yasayla 2/3 (yüzde 66,7) gerekiyor.
- Tutanak: Toplantı tutanağı imzalanmalı ve kat maliklerine sunulmalı; tartışmalı kararlar için noter onayı önerilmektedir.
Davacı Olurken Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sadece şahsi rahatsızlık yetmez. Mahkeme, kararın iyiniyet kurallarına genel olarak aykırı olduğunu görmek ister. Tek başınıza dava açılabilir ama gerekçeleriniz somut ve belgelenmiş olmalı.
- Karşılaştırma yapın. Aynı semtteki, aynı tipteki sitelerin aidatlarını araştırın. Bir hukuk dosyasında "piyasa karşılaştırması" güçlü kanıttır.
- Belgelendirin. Yönetimden talep ettiğiniz gider belgeleri, faturalar, banka dekontları ve toplantı tutanaklarını mahkemeye sunun. Belge gizleme tek başına iptal sebebi olabilir.
- Arabuluculuk dava şartı değildir. KMK uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamında olmadığı için doğrudan dava açılabilir.
Yargıtay İçtihatları
Yıllık yüzde X üstü artışı doğrudan iptal eden tek bir Yargıtay kararı bulunmuyor. Mahkemeler her olayı kendi şartlarında inceler. Ancak benzer dosyalarda mahkemenin değerlendirdiği faktörler:
- Artışın gerekçesi ve belgelendirilmesi
- Geçmiş yıllarla karşılaştırma
- TÜFE veya yeniden değerleme oranıyla orantı
- Yönetim planındaki dağılım kurallarına uygunluk
- Genel kurulun toplanma usulüne uygunluğu
- Yöneticinin kişisel çıkar elde edip etmediği
Sıkça Sorulan Sorular
Aidat artışı için kaç oy gerekir?
Olağan aidat artışı için oy çokluğu yeterlidir (yarıdan bir fazla). Yönetim planı değişikliği için yeni yasayla 2/3 (yüzde 66,7) gereklidir.
Genel kurula katılmadıysam iptal davası açabilir miyim?
Evet. KMK m.33 katılmayan kat maliklerine de iptal davası açma hakkı tanır. Süre, kararı öğrenmenizden itibaren 6 ay ve her hâlükârda kararın alınmasından itibaren 2 yıldır.
Yönetici aidat artışını tek başına yaparsa ne olur?
Kurul onayı olmadan yapılan aidat artışı KMK'ya aykırıdır. Kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açabilir; ayrıca KMK m.38 uyarınca yöneticiye karşı rücu davası açılabilir. Yönetici görevden alınabilir.
Yeniden değerleme oranı dışında bir artış yapılabilir mi?
Evet. Kurul kararıyla daha yüksek bir aidat belirlenebilir, ancak bu artışın gerekçesi (örn. asansör motor değişimi, çatı izolasyonu, kapıcı maaş zammı) belgelendirilmeli ve işletme projesinde gösterilmelidir.
İşletme projesi gösterilmiyor, ne yapmalı?
KMK m.34 gereği işletme projesi şeffaf olmalıdır. Yönetimden yazılı olarak isteyin; sunmaması halinde KMK m.33 kapsamında genel kurul iptali ve KMK m.38 kapsamında rücu davası gündeme gelir.
Aidat artışına başkaları razı, sadece ben karşıyım. İptal davası açabilir miyim?
Evet. KMK m.33 her kat malikine bireysel dava açma hakkı tanır. Tek bir kat maliki bile genel kurul kararının iptalini talep edebilir. Ancak gerekçenizin "şahsi rahatsızlık" yerine "kanun veya yönetim planına aykırılık" temeline dayanması gerekir.
Eski (yasa öncesi) genel kurul kararları için ne olacak?
Yeni yasa geriye yürümez. Ancak süre içinde (6 ay veya 2 yıl) iptal davası açma hakkınız varsa eski kararlar için de başvurabilirsiniz. Yeni yasanın kazandırdığı haklar (7 gün itiraz, 2/3 yönetim planı vb.) yasanın yürürlüğünden sonraki kararlara uygulanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
