TBMM'de kabul edildi! Fahiş Site Aidatlarına Son Yeni Yasa İle Neler Değişiyor?

7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulu'ndan geçen "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK'de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" ile birlikte site ve apartman aidatlarına ilişkin önemli düzenlemeler yürürlüğe girdi. Kamuoyunda "fahiş aidatlara son" olarak duyurulan yasanın gerçekte neyi değiştirdiğini, neyi değiştirmediğini ve kat malikleriyle yöneticileri pratikte nasıl etkilediğini bu yazıda kaynaklarıyla birlikte açıklıyoruz.

Yasanın Resmi Kimliği

Yasa 7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM Genel Kurulu'nda 304 oyun 241'i kabul, 63'ü ret yönünde kullanılarak kabul edildi. Komisyon süreci TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu'nda yürütüldü. Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK / 634 sayılı Kanun) üzerinde köklü değişiklikler getirdi.

Yasanın temel hedefi: yöneticilerin keyfi aidat belirleme yetkisini sınırlamak ve kat malikleri kurulunun bütçe denetimini güçlendirmek. Bu hedefe ulaşmak için 5 ana değişiklik yapıldı.

Değişiklik 1: Aidat Belirleme Yetkisi Yöneticiden Kurula Geçti

Eski uygulamada yönetici, ortak gider tahmininden hareketle aylık aidat tutarını tek başına belirleyebiliyordu. Yeni düzenlemede yönetici tek başına aidat belirleyemez; toplanacak avans miktarı kat malikleri kurulunca onaylanmak zorundadır. Yetki yöneticiden kurula geçti.

Bu, KMK m.34 ve m.35'teki yönetici yetkilerinin önemli bir kısıtlamasıdır. Aidat artışı artık "genel kurul kararı + işletme projesi onayı" şartına bağlandı.

Değişiklik 2: Geçici Aidat İçin Yeniden Değerleme Oranı Sınırı

Kat malikleri kurulundan bütçe onayı çıkana kadar geçen sürede yöneticinin elinde kasa boş kalmasın diye, yönetici en fazla 3 aylık geçici aidat talep edebilir. Ancak bu geçici aidatın oranı önemli bir kuralla sınırlandı.

Yönetici, geçici aidatı belirlerken bir önceki yıla ait yeniden değerleme oranını aşamaz. 2025 ve 2026 yılı için yeniden değerleme oranı %25,49 olarak ilan edildi (Hazine ve Maliye Bakanlığı). Yani 2026 başında genel kurul onayı çıkana kadar yönetici, bir önceki yıl aidatına en fazla %25,49 zam yapabilir; bu oranı aşamaz.

Önemli not: Bu sınır sadece geçici dönem içindir. Genel kurul onayıyla bütçe geçtikten sonra aidat tutarı kurul kararıyla daha yüksek olabilir (örneğin, kapsamlı bakım veya yapısal yenileme planlandıysa). Yani yasa kalıcı bir yüzdesel tavan getirmedi; sadece kurul onayı çıkmadan önceki ara dönem için bir yönetici sınırı koydu.

Değişiklik 3: İşletme Projesi Onayı Zorunlu Hale Geldi

Bakım, onarım ve işletme giderlerini içeren işletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanmak zorundadır. Onaylanmazsa, yönetici 3 ay içinde geçici işletme projesi düzenlemekle yükümlüdür.

İşletme projesinin içeriği yasada belirtildiği şekilde şunları içermek zorunda:

1. Yıllık ortak gider kalemleri ve tahmini tutarları (personel, enerji, bakım, sigorta vb.)
2. Avansların ne zaman, ne kadar toplanacağı
3. Her kat malikinin payına düşen miktar (arsa payı veya eşit dağılım)
4. Demirbaş yenileme rezervi ve önemli bakım planı

Kat malikleri, işletme projesinin ilan veya tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz hakkına sahiptir. İtiraz Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yapılır.

Değişiklik 4: Yönetim Planı Değişiklik Oranı Düşürüldü

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken nitelikli çoğunluk 5/4 (yüzde 80) seviyesinden 2/3 (yüzde 66,7) seviyesine indirildi. Bu, kat maliklerinin yönetim planını revize etmesini kolaylaştırıyor. Eskiden 100 dairelik sitede 80 oyla yapılabilen değişiklik artık 67 oyla mümkün.

Pratik etki: aidat dağılım kuralları, ortak gider kategorileri, yönetici seçim usulü gibi yönetim planı maddeleri daha hızlı güncellenebilir.

Değişiklik 5: Hesap Verme ve Şeffaflık

Yönetici, KMK m.34'te zaten yer alan hesap verme yükümlülüğüne ek olarak, her ayın gelir gider durumunu kat maliklerine düzenli olarak ulaştırmak zorundadır. Yöntem yasada serbest bırakıldı (e-posta, yönetim yazılımı, dijital pano vb.); ancak panoya borç listesi asma yasağı KVKK 2026/348 kararı ile birlikte hâlâ geçerlidir.

Yasanın Eksik Kalan Yanları

Halk arasında "fahiş aidatlara tavan geldi" gibi algılanan yasa, gerçekte aşağıdaki düzenlemeleri getirmedi:

1. Kalıcı yüzdesel aidat artış tavanı yok. Kira için 2022 ve 2024 arasında uygulanan TBK Geçici Madde 1 (%25 sınırı) gibi bir hüküm aidat için getirilmedi.
2. İdari para cezası yok. Yasa ihlali doğrudan ceza getirmiyor; yaptırım Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal veya tespit davası açma hakkı üzerinden işliyor.
3. Bağımsız denetim mekanizması yok. Belediye veya Tüketici Hakem Heyeti müdahalesi getirilmedi.
4. Yöneticinin profesyonel sertifikasyonu yok. Bazı tasarılarda yer alan "yönetici lisansı" şartı bu yasada bulunmuyor.

Pratikte Aidat Ne Kadar Arttı?

Cumhuriyet ve Dünya gazetesinin yayımladığı sektör verilerine göre:

1. Haziran 2023 ile Haziran 2024 arasında Türkiye genelinde aidat %67,51 arttı.
2. Ocak 2022 ile Haziran 2025 arasındaki kümülatif artış %367 seviyesinde.
3. 2024'te şehir bazında 1 yıllık artışlar: Muğla %134, İzmir %74, İstanbul %68, Ankara %67.
4. 2025 ortalama aidat tutarları: Muğla 8.710 TL, İstanbul 6.629 TL, Ankara 5.049 TL, İzmir 4.919 TL.

Aynı dönemde TÜFE 12 aylık ortalaması %25 ile %45 bandında seyretti. Yani aidat artışı genel enflasyonun yaklaşık 2 ila 3 katı yükseldi. Yasanın çıkmasının ardındaki ana motivasyon bu açık makastır.

Fahiş Bulunan Aidata Karşı Ne Yapabilirim?

Yeni yasa kalıcı yüzdesel tavan getirmediği için, fahiş bulunan aidat artışına karşı izlenecek yol eskisi gibi:

1. Kat malikleri kurul kararına itiraz: KMK m.33 uyarınca aidat artış kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir. Süre: karar tebliğ veya öğrenmeden itibaren 6 ay, her hâlükârda 2 yıl içinde.
2. İşletme projesine itiraz: Yeni yasayla birlikte gelen 7 günlük itiraz hakkı kullanılmalı. İtiraz başvurusu Sulh Hukuk Mahkemesi'nedir.
3. Genel kurulda muhalefet şerhi düştürmek: Toplantı sırasında karşı oy verip muhalefet şerhi tutanağa geçirilirse, daha sonra iptal davasının kabul şansı artar.
4. Yönetim planında kontrol mekanizması talep etmek: Yeni yasayla yönetim planı değişikliği 2/3 oyla mümkün; "aidatın yıllık artışı yeniden değerleme oranını aşamaz" şeklinde madde eklenebilir.

Yöneticilere Pratik Tavsiyeler

1. Yeni dönem yasası ve KVKK 2026/348 kararıyla birlikte "yöneticiye karşı dava" sayısının artması bekleniyor. Kayıt altına alınmış, şeffaf bir hesap düzeni şarttır.
2. İşletme projesi yazılı ve detaylı hazırlanmalı; kalemler tek tek dökümlü olmalı.
3. Genel kurul toplantı tutanakları noter onaylı saklanmalı, alınan kararlar yönetim planına işlenmeli.
4. Aidat artışı için kurul onayı almadan tahsilat yapan yöneticiler KMK m.38 kapsamında özen yükümlülüğüne aykırı davranmış sayılır; rücu davasıyla şahsen sorumlu tutulabilirler.
5. Finans Yönetimi ve Alacak Yönetimi modülleriyle gelir, gider, avans ve borçluluk durumu tek panelde takip edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni yasa aidat artışına yüzdesel tavan getirdi mi?

Hayır, kalıcı bir tavan yok. Sadece geçici dönem için (kat malikleri kurulu onayı çıkana kadar) yönetici, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını (2026 için %25,49) aşamaz. Genel kurul onayıyla daha yüksek aidat kararı alınabilir.

Yönetici kurul onayı almadan aidatı artırırsa ne olur?

Kat maliki KMK m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açabilir; ayrıca KMK m.38 kapsamında yöneticinin özen yükümlülüğüne aykırı davranışı sebebiyle rücu davası açılabilir.

İşletme projesi onaylanmazsa ne olur?

Yönetici 3 ay içinde geçici işletme projesi hazırlamak zorundadır; bu sırada da geçici aidat sınırı (yeniden değerleme oranı) geçerlidir.

Yönetim planı 2/3 oyla nasıl değiştirilir?

Toplu yapılarda yapılacak genel kurul toplantısında, toplam pay oranı (arsa payı) bazında 2/3 çoğunluk sağlandığında karar geçerli olur. Eski 5/4 (yüzde 80) sınırı, yeni 2/3 (yüzde 66,7) sınırına indirildi.

Yasanın yürürlük tarihi ne?

Yasa 7 Mayıs 2026 tarihinde TBMM'de kabul edildi; yürürlüğe Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihte girer. Cumhurbaşkanı onayı ardından yayın takip edilmektedir.

Eski yönetim planı dönemindeki aidat kararları için itiraz hâlâ mümkün mü?

Evet. KMK m.33 itiraz süresi (6 ay öğrenmeden, 2 yıl en geç) yürürlüktedir; yeni yasa geriye yürümez ancak süre içindeyseniz mahkemeye gidebilirsiniz.

Yöneticiler için ceza var mı?

Doğrudan idari para cezası yasada yok. Ancak özen yükümlülüğüne aykırı davranan yöneticiye karşı KMK m.38 kapsamında zarar tazminatı ve görevden alma yaptırımı uygulanabilir. Ayrıca yöneticinin KVKK ihlali yapması durumunda 2026/348 sayılı karar uyarınca para cezası söz konusudur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.